5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措中国现在有多少士兵军人，目前中国有多少士兵施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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